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Guide des droits et des démarches administratives
VOS DROITS ET DÉMARCHES : Logement du secteur privé : fixation et paiement du loyer
Le loyer initial est en principe librement fixé par le propriétaire. Dans certaines communes toutefois, le loyer est encadré et ne peut dépasser certains plafonds.
¤ SITUATION 1 : COMMUNE OÙ LE LOYER EST ENCADRÉ
Dans situées en zone tendue, les loyers des logements sont encadrés.
Fixation du loyer
Dans situées en zone tendue, les loyers des logements meublés ou vides sont encadrés.
À savoir : les logements conventionnés du parc privé (sauf loyers intermédiaires), les logements soumis à la loi de 1948, les locations de tourisme et les logements sociaux sont exclus de l'encadrement des loyers.
Les règles de fixation de loyer diffèrent selon que le logement :
-
est mis en location pour la 1ere fois ou est remis en location,
-
se situe ou non à Paris ou à Lille.
Logement mis en location pour la 1ère fois
* Cas 1 : Cas général
Le loyer est librement fixé par le propriétaire.
* Cas 2 : À Paris
Le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un .
* Cas 3 : À Lille
Le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un .
Logement remis en location après plus de 18 mois de vacance
* Cas 1 : Cas général
Le loyer est librement fixé par le propriétaire.
* Cas 2 : À Paris
Le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré fixé par un .
* Cas 3 : À Lille
Le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré fixé par un .
Logement remis en location après moins de 18 mois de vacance
Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites.
Augmentation limitée à l'indice de référence des loyers (IRL)
* Cas 1 : Cas général
S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :
-
au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
-
à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
À noter : le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.
* Cas 2 : À Paris
S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :
-
au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
-
à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Le montant du loyer (après augmentation ou non) ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un .
Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
À noter : le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.
* Cas 3 : À Lille
S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :
-
au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
-
à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois,
Le montant du loyer (après augmentation ou non) ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un .
Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
À noter : le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.
Augmentation spécifique après travaux
* Cas 1 : Cas général
Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :
-
d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
-
ou de mise aux normes de décence du logement loué.
Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.
Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
À savoir : le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.
* Cas 2 : À Paris
Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :
-
d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
-
ou de mise aux normes de décence du logement loué.
Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.
Le loyer fixé après travaux ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un .
Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.
À savoir : le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché, dans la limite du montant du loyer de référence majoré.
* Cas 3 : À Lille
Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :
-
d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
-
ou de mise aux normes de décence du logement loué.
Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.
Le loyer fixé après travaux ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un .
Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.
À savoir : le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché, dans la limite du montant du loyer de référence majoré.
Augmentation d'un ancien loyer sous-évalué
* Cas 1 : Cas général
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :
-
le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
-
et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
* Cas 2 : À Paris
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :
-
le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
-
et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Le loyer fixé après réévaluation suite au départ du dernier locataire ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un .
Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse...) un complément de loyer peut être appliqué.
* Cas 3 : À Lille
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :
-
le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
-
et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Le loyer fixé après réévaluation suite au départ du dernier locataire ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un .
Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.
Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse...) un complément de loyer peut être appliqué.
Paiement du loyer
Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail. Le bail doit indiquer cette information.
Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens.
À noter : le propriétaire ne peut pas imposer au locataire un prélèvement automatique du loyer sans avoir obtenu son accord.
Transmission d'un reçu ou d'une quittance
En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut . Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.
Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.
Contestation du montant du loyer
Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne respecte pas la procédure d'encadrement des loyers, il peut le contester devant une commission départementale de conciliation.
¤ SITUATION 2 : AUTRE COMMUNE
Fixation du loyer
Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé (sauf logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah qui restent soumis à des plafonds spécifiques). Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.
Toutefois, si le logement loué est d'une surface inférieure ou égale à 14 m² et que le loyer appliqué charges comprises est supérieur à 41,64 € par m² en 2016 (41,64 € en 2015), le bailleur est redevable de la taxe annuelle sur les loyers élevés.
Paiement du loyer
Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail. Le bail doit indiquer cette information.
Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens.
À noter : le propriétaire ne peut pas imposer au locataire un prélèvement automatique du loyer sans avoir obtenu son accord.
Transmission d'un reçu ou d'une quittance
En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut . Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.
Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.
Contestation du montant du loyer
Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne respecte pas la procédure d'encadrement des loyers, il peut le contester devant une commission départementale de conciliation.
Voir aussi
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Services en ligne et formulaires
Où s'adresser ?
Pour en savoir plus
- Observatoires des loyers - réseau des observatoires locauxMinistère chargé du logement
- Observatoire des loyers - agglomération parisienneMinistère chargé du logement
- Liste des communes situées en zone tendueLegifrance
- Paris : précisions sur le dispositif d'encadrement des loyersDirection régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement - IDF
- Paris : loyers de référence par quartier, logement et bail à partir d'août 2016Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement - IDF
- Lille : précisions sur le dispositif d'encadrement des loyersPréfecture du Nord
- Lille : loyers de référence par quartier, logement et bail (de février 2017 à janvier 2018)Préfecture du Nord
Références
-
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
Articles 7a, 17 et 21 -
Décret n°2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyer
Encadrement des loyers (règles générales) - Décret n°2015-931 du 29 juillet 2015 relatif à l'évolution de certains loyers d'août 2015 à juillet 2016
- Décret n°2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l'évolution de certains loyers d'août 2016 à juillet 2017
- Arrêté préfectoral 2015 fixant les loyers de référence dans la commune de Paris d'août 2015 à juillet 2016
- Arrêté préfectoral 2016 fixant les loyers de référence dans la commune de Paris à partir d'août 2016
- Arrêté préfectoral fixant les loyers de référence la commune de Lille de février 2017 à janvier 2018
-
Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants
Liste des communes concernées par l'encadrement des loyers (accès en annexe)
