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Guide des droits et des démarches administratives
VOS DROITS ET DÉMARCHES : Comment est fixée la nouvelle valeur locative d'un local professionnel ?
La valeur locative d'un local professionnel (VLP) ou commercial sert de base aux impôts directs locaux (taxe foncière et cotisation foncière des entreprises - CFE) ou au loyer du bail commercial. La révision de la VLP, engagée en 2013, est l'occasion de simplifier son mode de calcul. La prise en compte des valeurs locatives révisées selon ce nouveau mode de calcul, avec une date de référence au 1er janvier 2013, intervient pour le calcul des impôts directs locaux en 2017.
Modalités de calcul
La valeur locative d'un local professionnel est déterminée en fonction de l'état réel et représentatif du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type.
La nouvelle valeur locative est calculée à partir d'une grille tarifaire, dans laquelle sont classés les locaux à usage professionnel ou commercial, en fonction de leur nature ou leur destination (par exemple, magasins et lieux de vente), eux-mêmes divisés en catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques (magasins de grande surface par exemple).
Lors de leurs déclarations de résultats annuelles, les professionnels locataires de leurs locaux commerciaux doivent en déclarer le montant du loyer annuel, charges et taxes non comprises.
Depuis 2017, les valeurs locatives sont actualisées chaque année par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP), chargée de :
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délimiter les secteurs géographiques locatifs ;
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fixer les tarifs au m² de chaque catégorie, déterminés à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés au 1er janvier 2013, date de référence de la révision ;
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classer les locaux ;
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décider de l'application de coefficients de localisation.
Formule de calcul
La nouvelle valeur locative est calculée en appliquant un tarif au m² (différent selon la catégorie de classification du local) à la surface pondérée du local.
Valeur locative des locaux professionnels (VLP) |
Surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation |
|---|---|
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Surface pondérée du local* |
Déterminée à partir de la superficie des différentes parties : superficie mesurée au sol, entre murs ou séparations, et arrondie au m² inférieur. Tient compte de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'un local. |
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Tarif de la catégorie |
Correspond à la catégorie du local à évaluer. Figure dans la grille tarifaire du secteur d'évaluation. |
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Coefficient de localisation |
Tient compte de la situation géographique du local dans le secteur d'évaluation, à la hausse ou à la baisse. |
* La surface pondérée du local permet de tenir compte de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'un local, dans le cas où la superficie d'un local n'est pas affectée dans sa totalité à une activité donnée.
Par exemple, l'arrière-boutique d'un local commercial, utilisée pour le stockage des marchandises, n'a pas la même valeur que la partie principale dédiée à l'accueil de la clientèle. La superficie de cette partie est alors réduite par application d'un coefficient : 0,5 pour une partie couverte ou 0,2 pour une partie non couverte.
Détermination de la catégorie du local
Un local à usage professionnel doit être classé dans une seule catégorie, même s'il est utilisé pour plusieurs activités différentes.
La catégorie choisie doit être déterminée en fonction de l'activité principale exercée dans le local.
En cas de poly-activités, la catégorie à retenir est celle qui occupe la plus grande surface.
Si le local est vacant au 1er janvier de l'année d'actualisation, la catégorie doit correspondre à la dernière affectation connue.
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Références
- Code général des impôts : articles 1494 à 1518
- Décret n°2015-751 du 24 juin 2015 relatif à la publication et notification des décisions prises en vue de la détermination des paramètres d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels
- Décret n°2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative
- Décret n°2011-1313 du 17 octobre 2011 sur les coefficients de pondération applicables à la superficie des locaux professionnels
Les informations de cette fiche ne sauraient préjuger de l'examen individuel de votre situation par l'administration compétente.
